Реновация по-новому: в Казахстане запускают механизм гарантий для сноса аварийного и ветхого жилья
Сегодня на площадке НПП «Атамекен» состоялось совещание с участием руководства АО «Казахстанская жилищная компания» (КЖК), представителей отраслевых ассоциаций, союзов и строительного бизнеса. Главной темой обсуждения стал новый механизм реновации жилищного фонда в рамках долевого строительства, внедренный в рамках ранее принятого нового Строительного кодекса.
Новый механизм разработан КЖК совместно с Министерством промышленности и строительства РК для обеспечения оперативного реагирования на проблемы аварийного и ветхого жилого фонда.
Согласно представленным данным, текущая ситуация с жильем в Казахстане требует решительных мер. В стране насчитывается порядка 299,6 тыс многоквартирных жилых домов (МЖД), из которых 46% (139,1 тыс. объектов) были введены в эксплуатацию более 50 лет назад - до 1975 года.
На текущий момент официально признаны:
- аварийными:1 036 домов
- ветхими: 2 626 домов
Лидерами по количеству ветхого и аварийного жилья являются г.Алматы (1 388 объектов), область Ұлытау (508) и Западно-Казахстанская область (335). В Астане зафиксировано 178 аварийных домов. Для решения этой проблемы в рамках программы до 2029 года планируется обеспечить новым жильем 40 тыс собственников.
КЖК как гарант стабильности
Важным звеном новой модели выступает АО «Казахстанская жилищная компания», которая обеспечит гарантию на реновацию.
Основные преимущества нового механизма:
· Гарантия КЖК обеспечивает завершение строительства даже в случае дефолта застройщика.
· Собственникам гарантируется равнозначное жилье - площадь нового жилья должна быть не меньше старого.
· Застройщики получают право привлекать средства дольщиков на свободные площади, что снижает нагрузку на госбюджет.
· Дольщики смогут оформлять займы в БВУ под гарантию КЖК.
Как отметила Заместитель Председателя Правления НПП «Атамекен» Назира Усенова, у бизнеса имеется высокий интерес к реновации, поскольку в условиях дефицита свободных земель в населенных пунктах, обеспечивает застройщикам доступ к земельным участкам с развитой инфраструктурой и гарантированный спрос на возводимое жилье.
По ее мнению, предлагаемый механизм должен дать новый импульс для масштабного перевода ветхих территорий в современные и привлекательные, создавая основу для устойчивого развития городов и повышения качества городской среды.
По словам Исламбека Каирбекова, Заместителя председателя Правления АО «Казахстанская Жилищная Компания», изменения затрагивают сразу несколько фундаментальных актов. Так, предусматривается упрощенный порядок предоставления земельных участков для проектов реновации — без проведения торгов и условий выкупа, что должно ускорить начало строительства.
В документах будут закреплены базовые условия реализации программ и четкие стандарты обновления жилого фонда. МИО (акиматы) наделяются полномочиями по самостоятельной разработке и утверждению региональных программ реновации.
Вводится механизм предоставления гарантий для операторов, реализующих проекты реновации, что минимизирует риски для государства и граждан.
Особое внимание Исламбек Каирбеков уделил срокам внедрения новых норм.
«Соответствующие изменения и дополнения в законодательство вступили в силу в марте 2026 года, за исключением положений Строительного кодекса, который вступает в законную силу с 1 июля 2026 года. В настоящее время ведется активная разработка сопутствующих нормативно-правовых актов (НПА)», — подчеркнул зампред КЖК.
Со слов представителей КЖК, новые инструменты позволят более эффективно привлекать частные инвестиции в снос ветхих домов и строительство современного комфортабельного жилья.
Требования к застройщикам и процесс реализации
Для участия в проектах реновации застройщики должны соответствовать следующим жестким критериям:
· Опыт строительства МЖД не менее 2 лет - от 5 до 10 тыс. кв. м в зависимости от региона
· Наличие собственного капитала не менее 10% от активов
· Собственное участие в проекте в размере 30%
· Обеспечение жильцов временным жильем на период стройки
Процесс разделен на этапы: от определения акиматами (МИО) зон реновации и проведения переговоров с жильцами до сноса старых объектов и ввода в эксплуатацию новых домов.
Главным новшеством станет трехсторонний договор о реновации - застройщик, уполномоченная компания и КЖК. Наличие КЖК в качестве партнера должно усилить позицию застройщика в переговорах с жильцами.
Механизм предлагает жителям два варианта:
1. Выкуп: прямая продажа ветхого жилья застройщику.
2. Переселение (долевое участие): жилец заключает договор долевого участия (ДДУ), который регистрируется в системе «Казреестр». Это гарантирует, что после сноса и строительства нового дома человек получит равнозначную площадь в этом же объекте.
«Мы гарантируем 100% защиту. КЖК берет на себя обязательства по завершению строительства и передаче жилья гражданам даже в случае неисполнения обязательств застройщиком», — подчеркнули в компании.
Финансовые выгоды для граждан и бюджета
Внедрение гарантии КЖК открывает доступ к ипотечным продуктам, включая программы «Отбасы банк» без предоставления дополнительного залога, так как сама гарантия является для банков «твердым» обеспечением.
Кроме того, программа позволит снизить нагрузку на государственный бюджет. Поскольку участки под реновацию зачастую находятся в центрах городов с готовой инфраструктурой, инвесторам будет выгоднее заходить в такие проекты без привлечения государственных средств на подведение коммуникаций.
На данном этапе застройщикам вменяется в обязанность резервировать средства на покрытие расходов по временному проживанию жильцов на период строительства. Процесс получения гарантии разделен на этапы - от заключения предварительного договора до получения проектно-сметной документации (ПСД) и оформления залога на земельный участок.
Бизнес-сообщество подчеркивает важность того, чтобы предлагаемые инструменты были не только прозрачными, но и финансово привлекательными для инвесторов, учитывая риски при работе с объектами в центрах городов и необходимость переселения граждан.
Как считает глава АЗК Виктор Микрюков, текущие темпы реновации ветхого жилья в Казахстане сдерживаются отсутствием эффективных рычагов договоренности с собственниками. Для решения этой проблемы необходимо перевести процесс реновации в плоскость государственных нужд, предложил он.
По мнению представителя АЗК, основным барьером для программы является несоблюдение принципа равнозначного обмена жильем. В условиях, когда владельцы ветхих объектов выставляют завышенные требования, реализация проектов становится экономически нецелесообразной.
«Проблема в том, что принцип "комната на комнату" зачастую не соблюдается и, скорее всего, не будет соблюдаться в текущих реалиях. Нам нужны инструменты, которые позволят реализовать этот принцип через механизм государственных нужд. Когда государство изымает ветхое жилье для себя, урегулирует вопросы с собственниками и затем передает участок застройщику под реновацию, только тогда программа "полетит"», — отметил Виктор Микрюков.
Спикер привел в пример опыт Европы, в частности Германии, где государство берет на себя роль основного медиатора - выкупает жилье у собственников и готовит площадку для инвестора, исключая затяжные споры и ценовые спекуляции.
Микрюков рекомендовал КЖК занять более проактивную позицию и транслировать профильным министерствам реальную картину. Программа буксует именно из-за невозможности достичь компромисса с жильцами.
«Если КЖК представит правительству и госорганам четкую статистику, подтверждающую, что реновация стоит на месте из-за недоговоренностей, сдвиги в законодательстве произойдут быстрее», — подчеркнул он.
«Для Нацпалаты и бизнеса важно, чтобы предлагаемые инструменты были понятны рынку и реально применимы на практике», — резюмировала Назира Усенова.
В «Атамекене» подчеркивают, что такая модель снимает нагрузку с бюджета, при этом государство сохраняет за собой роль главного гаранта стабильности через инструменты КЖК.
«Это очень эффективный и выгодный для всех сторон механизм. Мы надеемся, что он покажет свою результативность в ближайшее время. Бизнес готов заходить в такие проекты, понимая, что есть четкие правила игры и государственная защита», — отметили в НПП.
Как утверждают эксперты, внедрение данного инструмента станет важным шагом в решении проблемы аварийного жилья, обеспечивая баланс между коммерческим интересом застройщиков и социальными гарантиями для населения.