Жаңаша реновация: Қазақстанда апатты және тозығы жеткен тұрғын үйлерді сүруге арналған кепілдік тетігі іске қосылуда
Бүгін «Атамекен» ҰКП алаңында «Қазақстан тұрғын үй компаниясы» АҚ (ҚТҮК) басшылығының, салалық қауымдастықтар, одақтар және құрылыс бизнесі өкілдерінің қатысуымен кеңес өтті. Талқылаудың басты тақырыбы – жаңа Құрылыс кодексі аясында енгізілген үлестік құрылыс шеңберіндегі тұрғын үй қорын реновациялаудың жаңа тетігі болды.
Жаңа механизмді апатты және тозығы жеткен тұрғын үй қоры мәселелеріне жедел әрекет етуді қамтамасыз ету мақсатында ҚТҮК мен ҚР Өнеркәсіп және құрылыс министрлігі бірлесіп әзірлеген.
Ұсынылған деректерге сәйкес, Қазақстандағы тұрғын үй саласындағы ағымдағы жағдай жедел шараларды талап етеді. Елде шамамен 299,6 мың көппәтерлі тұрғын үй (КТҮ) бар, оның 46%-ы (139,1 мың нысан) 50 жылдан астам бұрын, яғни 1975 жылға дейін пайдалануға берілген.
Қазір ресми түрде:
апатты деп танылған – 1 036 үй
тозығы жеткен – 2 626 үй бар.
Тозығы жеткен және апатты тұрғын үйлер саны бойынша көш бастап тұрған өңірлер: Алматы қаласы (1 388 нысан), Ұлытау облысы (508) және Батыс Қазақстан облысы (335). Астанада 178 апатты үй тіркелген. Бұл мәселені шешу үшін 2029 жылға дейінгі бағдарлама аясында 40 мың меншік иесін жаңа тұрғын үймен қамтамасыз ету жоспарланып отыр.
ҚТҮК – тұрақтылық кепілі
Жаңа модельдің маңызды буыны – реновацияға кепілдік беретін «Қазақстан тұрғын үй компаниясы» АҚ.
Жаңа механизмнің негізгі артықшылықтары:
- ҚТҮК кепілдігі құрылыс салушы дефолтқа ұшыраған жағдайда да құрылыстың аяқталуын қамтамасыз етеді.
- Меншік иелеріне тең жағдайлы тұрғын үйге кепіл беріледі – жаңа тұрғын үйдің ауданы бұрынғысынан кем болмауға тиіс.
- Құрылыс салушылар бос алаңдарға үлескерлердің қаражатын тарту құқығына ие болады, бұл мемлекеттік бюджетке түсетін жүктемені азайтады.
- Үлескерлер екінші деңгейлі банктерден ҚТҮК кепілдігімен қарыз ала алады.
«Атамекен» ҰКП Басқарма төрағасының орынбасары Назира Үсенова атап өткендей, реновацияға бизнес тарапынан жоғары қызығушылық бар. Себебі елді мекендерде бос жер телімдерінің тапшылығы жағдайында бұл тетік құрылыс салушыларға дамыған инфрақұрылымы бар жер учаскелеріне қол жеткізуге және салынатын тұрғын үйге кепілдендірілген сұранысқа ие болуға мүмкіндік береді.
Оның пікірінше, ұсынылып отырған механизм тозығы жеткен аумақтарды заманауи әрі тартымды кеңістіктерге айналдыруға жаңа серпін беріп, қалалардың тұрақты дамуы мен қалалық ортаның сапасын арттыруға негіз болады.
«Қазақстан тұрғын үй компаниясы» АҚ басқарма төрағасының орынбасары Исламбек Қайырбековтың айтуынша, енгізіліп жатқан өзгерістер бірқатар іргелі заңнамалық актіні қамтиды. Атап айтқанда, реновация жобалары үшін сауда-саттықсыз және сатып алу шарттарынсыз жер учаскелерін беру тәртібі жеңілдетіледі, бұл құрылыстың басталуын жеделдетуге мүмкіндік береді.
Құжаттарда бағдарламаларды іске асырудың базалық шарттары мен тұрғын үй қорын жаңартудың нақты стандарттары бекітіледі. Жергілікті атқарушы органдарға (әкімдіктерге) өңірлік реновация бағдарламаларын өз бетінше әзірлеу және бекіту өкілеттігі беріледі.
Реновация жобаларын іске асыратын операторларға кепілдік беру тетігі енгізіледі, бұл мемлекет пен азаматтар үшін тәуекелдерді барынша азайтады.
Исламбек Қайырбеков жаңа нормаларды енгізу мерзімдеріне ерекше назар аударды.
«Тиісті өзгертулерістер мен толықтырулар 2026 жылдың наурызында күшіне енді, Құрылыс кодексінің ережелерін қоспағанда, ол 2026 жылдың 1 шілдесінен бастап заңды күшіне енеді. Қазір ілеспе нормативтік-құқықтық актілерді әзірлеу белсенді түрде жүргізілуде», – деп атап өтті ҚТҮК басқарма төрағасының орынбасары.
ҚТҮК өкілдерінің айтуынша, жаңа құралдар тозығы жеткен үйлерді сүруге және заманауи жайлы тұрғын үй салуға жеке инвестицияларды тиімдірек тартуға мүмкіндік береді.
Құрылыс салушыларға қойылатын талаптар және іске асыру үдерісі
Реновация жобаларына қатысу үшін құрылыс салушылар келесі қатаң талаптарға сәйкес болуға тиіс:
- көппәтерлі тұрғын үйлер салу бойынша кемінде 2 жыл тәжірибесі болуы (өңірге байланысты 5-тен 10 мың ш.м дейін);
- активтердің кемінде 10%-ы меншікті капитал болуы;
- жобадағы жеке қатысу үлесі 30% болуы;
- құрылыс кезеңінде тұрғындарды уақытша баспанамен қамтамасыз етуі.
Іске асыру процесі кезеңдерге бөлінеді: әкімдіктер тарапынан реновация аймақтарын айқындаудан бастап тұрғындармен келіссөздер жүргізу, ескі нысандарды сүру және жаңа үйлерді пайдалануға беру кезеңдеріне дейін.
Негізгі жаңашылдық – реновация бойынша үшжақты шарт: құрылыс салушы, уәкілетті компания және ҚТҮК арасында жасалады. ҚТҮК-тің серіктес ретінде қатысуы құрылыс салушының тұрғындармен келіссөздердегі позициясын күшейтуге тиіс.
Механизм тұрғындарға екі нұсқа ұсынады:
1. Сатып алу – тозығы жеткен тұрғын үйді құрылыс салушыға тікелей сату
2. Қайта қоныстану (үлестік қатысу) – тұрғын үлестік қатысу шартына (ҮҚШ) қол қояды, ол «Қазреестр» жүйесінде тіркеледі. Бұл ескі үй сүру мен жаңа үй салу аяқталғаннан кейін сол нысаннан тең көлемдегі тұрғын үй алуға кепілдік береді.
«Біз 100% қорғауға кепілдік береміз. ҚТҮК құрылыс салушы өз міндеттемелерін орындамаған жағдайда да, құрылысты аяқтап, тұрғын үйді азаматтарға тапсыру міндеттемесін өзіне алады», – деп атап өтті компания өкілдері.
Азаматтар мен бюджет үшін қаржылық тиімділік
ҚТҮК кепілдігін енгізу ипотекалық өнімдерге қолжетімділікті кеңейтеді, соның ішінде «Отбасы банк» бағдарламаларына қосымша кепілсіз қатысуға мүмкіндік береді, себебі кепілдіктің өзі банктер үшін сенімді қамтамасыз ету болып саналады.
Сонымен қатар, бағдарлама мемлекеттік бюджетке түсетін жүктемені азайтады. Себебі реновацияға берілетін жер учаскелері көбіне дайын инфрақұрылымы бар қала орталықтарында орналасқан, бұл инвесторлар үшін қосымша шығындарды азайтады.
Қазіргі кезеңде құрылыс салушыларға құрылыс барысында тұрғындардың уақытша тұру шығындарын жабуға қаражатты резервке қою міндеті жүктеледі. Кепілдік алу процесі бірнеше кезеңнен тұрады: алдын ала шарт жасасудан бастап жобалық-сметалық құжаттаманы алу және жер учаскесін кепілге рәсімдеуге дейін.
Бизнес-қоғамдастық ұсынылып отырған құралдардың ашық әрі инвесторлар үшін қаржылық жағынан тартымды болу қажеттігін атап өтуде.
ҚҚСҚ басшысы Виктор Микрюковтың пікірінше, Қазақстанда тозығы жеткен тұрғын үйді реновациялау қарқыны меншік иелерімен келісімге келудің тиімді тетіктерінің болмауынан тежелуде. Ол бұл үдерісті мемлекеттік қажеттіліктер санатына ауыстыруды ұсынды.
Оның айтуынша, басты кедергі – тұрғын үйді тең мәнде айырбастау қағидатының сақталмауы. Меншік иелері тарапынан қойылатын жоғары талаптар жобалардың экономикалық тұрғыдан тиімсіз болуына әкеледі.
«Мәселе мынада, «бөлме – бөлмеге» қағидаты көбіне сақталмайды және қазіргі жағдайда сақталмауы да мүмкін. Бізге бұл қағидатты мемлекеттік қажеттілік механизмі арқылы іске асыруға мүмкіндік беретін құралдар қажет. Мемлекет тозығы жеткен тұрғын үйді өз қажетіне алып, меншік иелерімен мәселені шешіп, кейін жер телімін құрылыс салушыға берген жағдайда ғана бағдарлама тиімді жұмыс істейді», – деді Виктор Микрюков.
Ол Еуропа, атап айтқанда Германия тәжірибесін мысалға келтірді, онда мемлекет негізгі делдал ретінде әрекет етеді – тұрғын үйді сатып алып, инвестор үшін алаң дайындайды.
Микрюков ҚТҮК-ке белсендірек ұстанымда болып, салалық министрліктерге нақты жағдайды жеткізуді ұсынды. Оның айтуынша, бағдарлама тұрғындармен келісімнің жоқтығынан тежелуде.
«Егер ҚТҮК үкіметке және мемлекеттік органдарға реновацияның тоқтап тұрғанын нақты статистикамен дәлелдесе, заңнамадағы өзгерістер де жеделдейді», – деді ол.
«Ұлттық палата мен бизнес үшін ұсынылып отырған құралдардың нарыққа түсінікті әрі іс жүзінде қолдануға болатындығы маңызды», – деп қорытындылады Назира Үсенова.
«Атамекенде» атап өткендей, бұл модель бюджетке түсетін жүктемені азайтып, мемлекетке ҚТҮК құралдары арқылы тұрақтылықтың басты кепілі рөлін сақтап қалуға мүмкіндік береді.
«Бұл – барлық тарап үшін тиімді әрі нәтижелі тетік. Оның жақын арада өз тиімділігін көрсететініне сенеміз. Бизнес мұндай жобаларға қатысуға дайын, өйткені нақты ережелер мен мемлекеттік қорғау бар», – деп атап өтті ҰКП өкілдері.
Сарапшылардың пікірінше, бұл құралды енгізу апатты тұрғын үй мәселесін шешуде маңызды қадам болып, құрылыс салушылардың коммерциялық мүддесі мен халықтың әлеуметтік кепілдіктері арасындағы теңгерімді қамтамасыз етеді.