Сегодня, во время заседания Рабочей группы Мажилиса по рассмотрению законопроекта по вопросам Единого государственного кадастра недвижимости, депутаты палаты отклонили поправку, направленную на определение возможности приобретения дачных участков юридическими лицами для градостроительного освоения. Мажилисмены посчитали, что данное дополнение ущемит права собственников дач и приведет к массовой скупке участков юрлицами. Нацпалата уверена, что в данном случае, из-за отсутствия понимания проблемы, упускается возможность устранения пробела в законодательстве и установления прозрачного, понятного механизма.

По мнению НПП, назрела необходимость предоставления законодательной возможности приобретения дачных и садовых участков инвесторами для последующего строительства объектов с соответствующим изменением целевого назначения согласно утвержденной градостроительной документации. Большая часть левобережья столицы была построена на землях, которые ранее являлись дачными (садовыми) массивами.

Частные застройщики выкупали их за счет собственных средств у физических лиц, на основании гражданско-правовых сделок, а затем, меняли их целевое назначение. На протяжении более 10 лет эта практика широко применяется для градостроительного освоения таких участков в населенных пунктах, в большей степени, в столице, г. Алматы и Шымкент. Все сделки были заключены в установленном порядке, нотариально удостоверялись и проходили государственную регистрацию в органах юстиции.

В 2020 году, акимат г. Нур-Султан, используя  существующий пробел и ссылаясь на требования ст.66 ЗК РК, выборочно, в отношении ряда юридических лиц подал иски в суд в отношении частных компаний, с требованием «возвратить» (без какой–либо компенсации) находящиеся у них в частной собственности садовые и дачные участки в государственную собственность (которые они приобрели у третьих лиц по рыночным ценам), поскольку последние не предусмотрены в перечне земельных участков, которые могут находиться в собственности у юридических лиц (исковые требования акимата были удовлетворены, но позже, отменены в кассационном порядке).

Справочно: Согласно пункту 3 статьи 23 Земельного кодекса Республики Казахстан, В частной собственности негосударственных юридических лиц Республики Казахстан могут находиться земельные участки, предоставленные (предоставляемые) для ведения сельскохозяйственного производства, лесоразведения, под застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в том числе жилыми, зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для обслуживания зданий (строений, сооружений) в соответствии с их назначением.

В НПП настаивают на необходимости определения законодательных норм, позволяющих негосударственным юридическим лицам приобретать земельные участки с целевым назначением «для ведения садоводства» и «для дачного строительства» в черте населенных пунктов. Такие нормы не будут предусматривать первичное предоставление садовых и дачных участков юридическим лицам (акиматами из гос.фонда) из земель сельскохозяйственного назначения, также, как и не будут предусматривать наделение их правом изменения целевого назначения сельхоз.земель на «садоводство» и «дачное» строительство» (перевод сельхоз угодий, вывод их из сельхоз оборота),а лишь разрешат приобретать такие земельные участки у третьих лиц, путем заключения гражданско-правовых сделок, на ограниченных условиях – в целях их дальнейшего градостроительного освоения.

Это значит, что нормы будут распространяться исключительно на дачные и садовые участки, расположенные в черте населенного пункта, которые будут приобретаться юридическими лицами в целях дальнейшего изменения их целевого назначения в соответствии с утвержденным генпланом (на платной основе, согласно действующим требованиям Кодекса) и застройки. Национальная палата обращает внимание, что коммерческие объекты, в том числе многоквартирные жилые комплексы, предусматриваются акиматами в рамках генпланов и планах детальной планировки на земельных участках, занятых третьими лицами, в большинстве своем, дачными и садовыми участками.

«Под государственные нужды указанные земельные участки не подпадают и не могут быть принудительно изъяты акиматами, в связи с чем, их градостроительное освоение возможно только путем самостоятельного выкупа инвесторами дачных и садовых земельных участков у их собственников, с последующим изменением их целевого назначения в соответствии с генпланом и планом детальной планировки», —   отметила директор департамента строительства и земельных отношений НПП Назира Усенова.

При этом, она подчеркнула, что это ни в коем случае не ущемляет права собственников дачных участков, поскольку большинство из них заинтересованы в том, чтобы их участки пошли «под снос», или были выкуплены инвесторами. Кроме того, их выкуп будет производиться только при согласии самих собственников, по их желанию.

Ниже показан пример по г.Нур-Султан, где акимат закладывает в генплан строительство МЖК, проектируя их поверх существующих земельных участков с целевым назначением садоводство, принадлежащих на праве собственности физическим лицам.

Карта существующих земельных участков г. Нур-Султан  (данные АИС ГЗК)

Планируемые объекты строительства на указанных выше земельных участках согласно утвержденного ПДП (данные РГИС г.Нур-Султан)

Национальная палата «Атамекен» по-прежнему настаивает на том, что пробел в законодательстве должен быть устранен, несмотря на практику, сложившуюся на протяжении более десяти лет и того факта, что само государство предусматривает, что инвестор перед началом работ по строительству тех объектов, что предусмотрены Генпланом и ПДП должен произвести выкуп садовых и дачных земельных участков. Инициативы НПП, которые позволили бы юридическим лицам приобретать такие земельные участки у третьих лиц в целях их градостроительного освоения, системно не поддерживает Министерство сельского хозяйства. Сегодня такую возможность отклонила Рабочая группа Мажилиса Парламента.